关于自住房收房

关于自住房收房

　　随着第一批出让土地的自住房陆续进入交房期，自住房的问题也开始凸显。朝阳区东坝的保利首开丽湾家园计划１１月３０日前交房，但因通水通气都未能达标，遭业主拒收。而同丽湾家园一样，自住房户型奇葩、硬件设施不齐全等问题也不断暴露出来。开发商自辩称，在薄利驱动之下，牺牲质量换取快速回款情有可原，但业内则认为，拿地之初开发商深知自住房并非暴利产品，微利不能成为企业放松产品质量的借口。

　　业主拒绝收房

　　尽管已经收到了来自开发商北京朗泰房地产开发有限公司关于自住房延期交房的告知函，但这仍不足以平复张乐（化名）心中的不满。“从２０１４年摇号到现在一直期盼着能够住进新房子，但交房日期已经到了，可是房子还没有通水通气，达不到入住条件，这也是我拒绝收房的原因。”

　　张乐所说的新房是位于东坝，由保利首开联合建设的自住房项目丽湾家园，１１月３０日本是该项目合同约定的收房日期，但是收房当天却遭遇业主拒收。根据业主集中反映，拒绝收房的原因除了没有通暖气、燃气和自来水以外，业主们还认为部分房型为无障碍户型（残疾人保障户型，设施设计高度偏低），在购买的时候未得到声明，还有业主对绿地规划、车库规划等诸多问题存在疑虑。

　　在遭遇业主拒收新房后，开发商北京朗泰房地产开发有限公司对于项目情况进行了公开说明，称硬件设施未达到交房标准系周边大市政条件限制所致，开发商方面将为延期收房和装修的业主予以相应的物业费赠送的赔偿。最新的进展是，该开发公司向北京商报记者表示，通过整改，截至１２月底项目已经达到了通水通气的标准，业主随时可以收房；但是业主此前集中反映的关于无障碍户型的设施等问题，需要业主向物业反映登记后方能逐一解决。

　　据悉，保利首开丽湾家园是北京市最早拍地摇号的自住房项目之一，该项目自住房建筑面积约５万平方米，单套主要约为７０－８０平方米一居及８０－９０平方米两居户型，总套数约５７０套，销售均价２。２万元／平方米。该项目在启动摇号时就曾遭遇业主吐槽，内容包括５７０套房源，户型就有２４种等。

　　开发商借口

　　实际上，不只是丽湾家园，很多已经交付或者即将交付的自住房项目多数存在设计不合理、房屋质量待考验等问题。２０１４年下半年，大兴区当代采育满庭春ＭＯＭＡ（楼盘资料） 自住房项目中的３栋楼，因部分混凝土强度不达标而被勒令返工重建；更早些时候，金隅汇星苑（楼盘资料） 的选房人就曾提出层高低、窗户小、材质廉价的抱怨。当时，该项目相关人士就曾坦言：“项目售价为２。２万元／平方米，去除地价和各类税等，最后留给开发商把项目建好的成本就剩４０００多块钱，开发商还要承担管理成本和资金成本，这是非常非常难的。”

　　关于开发商操盘自住房时的成本核算，有行业人士算了这样一笔账：以保利首开丽湾家园为例，开发商可以从自住房、商业项目以及限价房项目中获得２５。８亿元的收入，但是减去包括拿地、建筑以及各项税费等费用，就剩１亿元的毛利，投资收益率约为５％。而普通商品房项目中，开发商能够获得的毛利率通常在３０％以上。

　　但是明知利润少，开发商为何还对自住房抢地热情丝毫不减？对此，位于百子湾的自住房项目开发商向北京商报记者表示，从企业的运营角度看，自住房可以快速回流资金，争取更多的腾挪空间，“另外，作为北京新房市场的供给主力，在销售环节，开发商也省去了很多的资金和时间成本”。

　　专家总结：“在拿地之初开发商就已经对项目进行过核算，说白了，如果自住房项目没有可建设价值，开发商根本就不会拿地，因此将问题的原因归咎于利润少或者资金承压，都是不可成立的借口。”

　　实际上，不只是质量问题，今年另一起备受市场关注的自住房事件便是“华润自住房漏选事件”。该自住房项目为首开华润·花香四季（楼盘资料） ，在选房环节，４０套房源在第一次选房后被退回，而在进行递补选房时漏掉了２万多个优先家庭，从而该项目遭到了购房人的维权，后又被市住建委点名核查。“除了建设环节外，自住房由于是政策性住房，后续涉及摇号、选房、核验资格等多个环节，因此这对开发企业提出了更为严格的要求，也需要有一定的制度来规范开发商行为。”

　　对此，上述百子湾自住房项目人士也坦言，实际上，不论是建设、验收还是最后的销售，相关部门都有明确的要求，以销售环节为例，《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》便对开发企业按照摇号确定的选房顺序，组织购房家庭选房、公示等都做了明确的规定。“开发商能够按规定履行则需要相关部门的监督制度来作为保障，另外，严格的惩戒制度也是很有必要的。”该人士称。

　　一方面是政府继续保证自住房土地出让比例的态度，一方面则是开发商迫于成本压力实施快速建设、快速交房的做法，在品质与利润的矛盾中，自住房在产品精益求精程度上不及普通商品房，这也是自住房们共同面临的问题。对此，上述开发商指出，严谨的制度做保障的同时，也应该建立相应的信用体系衡量开发商，“如果在自住房建设和销售中屡次出现问题，那么就应该相应降低信用评级，这个信用评级可以与今后的开发资质相挂钩，这也是规范开发商行为的方法之一”。


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